Chris Naylor, Mosaic Property LLP kelet-közép-európai regionális igazgatója. A DTZ Magyarország korábbi vezetőjeként az elmúlt 11 évben Budapesten élt. A DTZ-ben eltöltött ideje alatt a regionális fejlesztéseknek köszönhetően jelentős kapcsolati hálót épített ki. Ő felelős az üzletmenetért, a tranzakciók végrehajtásáért, és 2006-os érkezése óta kulcsszerepet játszott a cég portfóliójának felépítésében. Tagja az RICS-nek, és több mint 25 éves tapasztalattal rendelkezik az ingatlanpiacon.

Milyennek látja a befektetési piac 2010-es kilátásait?

A Mosaic közép-európai alap, tehát a régióban mindenfelé befektetünk. Magyarországon, Csehországban és Lengyelországban is vannak befektetéseink. Nem titok, hogy az utóbbi két évben Magyarország nem volt éppen a legfelkapottabb befektetési célpont. A legtöbb befektető, különösen a német nyílt végű alapok Varsóra fókuszálnak - Közép- és Kelet-Európában ez jelenleg a legpörgősebb piac -, illetve Prága is népszerű célpont. Ugyanakkor az utóbbi hat-hét hétben azt érzem, hogy Magyarországon újból erősödik a befektetői érdeklődés. Úgy gondolom, a makrogazdasági változások és a kormány legutóbbi lépései a befektetők figyelmét valamennyire a magyar piacra irányították. Szerintem ebben az évben nagyobb aktivitásra számíthatunk, az árak egyre inkább meg fogják közelíteni a valós szintet. A vevők és az eladók elvárásai közelednek egymáshoz, ami 2010-ben valószínűleg több tranzakciót jelent majd. Úgy látom, vannak olyan befektetők, akik hajlandók eszközöket vásárolni a magyar piacon.

Említette, hogy a befektetők jelenleg Magyarország helyett inkább Lengyelországot és Csehországot célozzák meg. Visszaköszön ez a preferencia az árszintekben is?

Árazási különbséget igenis látok a piacokon. Varsóban ismét 7% alá estek a hozamok, Prágában 7% környékén állnak, míg Budapesten az irodapiaci hozamok valószínűleg elérik vagy meg is haladják a 8%-os szintet. Közép-Európa egyes piacai között tehát jelentős különbségek alakultak ki. Véleményem szerint a makrogazdasági kérdések igen fontosak, különösen tengerentúli befektetők szemében. A brit és amerikai befektetőknek - ahogy azt én látom - nehéz túllépni a tisztán makrogazdasági mutatókon és csak az ingatlanpiacra koncentrálni. Természetesen az ingatlanpiaci jellemzők is fontosak - és jelenleg a budapesti irodapiacot sajnos nyilvánvalóan nagymértékű túlkínálat jellemzi. Egyes befektetők ezt lehetőségként fogják fel, mások nem.

Tehát a befektetők általában véve nem felejtették el a közép- és kelet-európai régió ingatlanpiacait?

Hiszünk a közép-európai gazdaságok és az ingatlanpiacok közép- és hosszú távú növekedési potenciáljában. Megvan a lehetőség a növekedésre, és ezzel együtt természetesen jelen van a kockázat is. Így az ingatlanbefektetések csak az árazáson dőlnek el, azaz a kockázat megfelelő árazásán. Úgy gondolom, 2006-2007-ben elértünk arra a pontra, hogy - a globális piacok likviditásbősége miatt - a kockázat nem volt elegendő mértékben árazva. Akkoriban az árszintek nem tükrözték a fennálló kockázatot. Most azonban már kezd visszaállni a tíz-tizenegy évvel ezelőtti helyzet, amikor a kockázat árazása megfelelő volt. A közép- és kelet-európai régió ingatlanpiacait a pénzügyi válság előtt jellemző fokozott érdeklődés ugyanakkor nem fog mostanában visszatérni.

Mi a helyzet a délkelet-európai piacokkal, például Bulgáriával vagy Romániával? Románia valószínűleg Európa legkeresettebb befektetési célpontja volt a válság előtt.

Ez a felfogás az utóbbi egy vagy két évben drámaian megváltozott. Mi nem fektettünk be ezeken a piacokon, noha vizsgáltuk a lehetőségeket a globális pénzügyi válság előtt. A magyar ingatlanpiac szerintem sokkal kevésbé kockázatos, mint Bulgária, Románia vagy Ukrajna.

Jelenleg melyek a legvonzóbb termékek a befektetői piacon?

Az irodai és kereskedelmi ingatlanok körében még mindig a belső kerületeket érdemes vizsgálni. Mint említettem, a budapesti irodapiacon jelentős a túlkínálat, és ennek megfelelően az irodabérleti díjak jelentős mértékben, fejlesztői oldalról nézve nagyon alacsony szintre csökkentek. Befektetői szempontból ugyanakkor ez a bérleti szint középtávon is kifejezetten fenntartható. Ezért azt gondolom, befektetőként valós értéket láthatunk most a piacon. Fontos még megjegyezni ugyanakkor, hogy a két-három évvel ezelőtti helyzethez képest még inkább megnőtt a jelentősége az épületek minőségének és a megfelelő elhelyezkedésnek.

Ön szerint meddig fog tartani, hogy a budapesti irodapiac felszívja a jelenlegi túlkínálatot, és ismét egészségesebb legyen az üresedési szint?

Ez a folyamat szerintem 2010 során végig, sőt még jövőre is bőven kitart. Világosan látszik, hogy a beruházók a válság miatt számos projekt leállítására kényszerültek, ez pedig ellensúlyozni fogja a kínálat bővülését. Valószínűleg a jövő év második félévé­ben érünk el egy elfogadhatóbb, 10% alatti általános üresedési szintet. Mindazonáltal, ha a budapesti irodapiac általános üresedési arányáról beszélünk, nem szabad elfelejtenünk, hogy a fővárosban számos olyan irodaépület van a piacon, amelyek előnytelenebb helyszíneken épültek, az ilyen épületeket pedig jóval nehezebb bérbe adni.

Ön szerint játszhatnak jelentős szerepet 2010-2011-ben a "distressed assets" ingatlanok?

Ez a folyamat még nem zajlott le, és nem is látom, hogy nagyobb ütemben elindult volna. Ez főleg annak tudható be, hogy amíg a befektetésből az adósság bizonyos fokú finanszírozására van valamilyen bevétel, a bankok egyszerűen nem akarnak feltüntetni semmilyen értékcsökkenést a mérlegükben. Amíg vannak józan tulajdonosok és eszközkezelők, akik működtetik ezt a folyamatot, nem lesznek nagymértékű bedőlések. Természetesen akadnak majd kivételek, és a piacon valószínűleg lesznek ilyen jellegű tulajdonosváltások is.

A Mosaic Property tervezi az elkövetkező időszakban új eszközök vásárlását?

Mindenképpen tervezzük, hogy a három-négy legfontosabb piacon, azaz Csehországban, Magyarországon, Lengyelországban és Szlovákiában vásárolunk. Már több mint két éve nem vettünk semmilyen épületet, és az alapban van is elég befektethető tőke. Most tehát ismét be akarunk fektetni a régióban, de továbbra is nagyon óvatosak leszünk.