Ecostat Ingatlan Barométer

Beigazolódtak a félelmek, 2009 első negyedéve után, a második negyedévben is tovább romlott a helyzet az ingatlanpiacon. S a jövőre nézve sem túl rózsásak a kilátások a lakáspiacon például egyedül az újlakások esetében lehet árnövekedésre számítani, de esetükben sem haladja meg ennek mértéke az infláció szintjén.

A legrosszabb helyzetben a rossz elhelyezkedésű, lakótelepi lakással rendelkezők vannak, ezek esetében ugyanis mind a kereslet, mind pedig az árak vonatkozásban visszaesésre kell számítani - derül ki az Ecostat legfrissebb kutatásából.


Romlott a helyzet a piacon

Az ingatlanpiaci változások mértékét és irányát jelző Ecostat IngatlanBarométer indexe 2009 második negyedévében 0,8 százalékponttal, 33,9 százalékra esett, így 2009 első két fél évében összesen 7,9 százalékponttal csökkent a 2008 negyedik negyedévi ugyancsak alacsony értékhez viszonyítva, s 22,9 százalékponttal marad el a 2002 első negyedévben mért (56,8%) legmagasabb szinttől. A 33,9 százalékos IngatlanBarométer érték azt mutatja, hogy bekövetkezett, amit az elmúlt év végé még csak előrejelzésre került, azaz a gazdasági és pénzügyi válság hatására az ingatlanbarométer értéke tovább csökken. Ez az érték az ingatlanpiac további stagnálását, illetve további esését is előre vetítheti.

A magyar gazdaságnak 2009. következő fél évében is rendkívüli kihívásokkal kell szembenéznie, egyrészt a világgazdasági válság okozta keresleti sokk jelentősen visszaveti a hazai termelést és foglalkoztatást, másrészt az év júliusától bevezetett pénzügyi intézkedések szűkítik a belföldi keresletet. A kereslet-visszafogás hatására jelentősen csökken a háztartások jövedelme, csökken a megtakarítási hajlandóságuk. A Kormányzat 2009. július elsejével jelentősen módosította a szociálpolitikai kedvezményt, illetve átmenetileg meg is szüntetette a gyermekek után igényelhető lakásépítési, illetve lakásvásárlási támogatást. A vevőoldali megszigorítások gátat szabnak a lakás és egyéb ingatlanok vásárlásának, az ingatlanpiac gyors élénkülésének. Jóval alacsonyabb lesz az Önkormányzatoknak nyújtott költségvetési támogatás és az egyéb bevételeik is csökkennek. Mindezek alapján jelentős fogyasztás, ezen belül is jelentős ingatlan-beruházás és ingatlan-fejlesztés visszaesést valószínűsíthető 2009 második fél évében is.

A fenti megállapításokat a felmérés is megerősíti, hisz a 2009 második negyedévében a legnagyobb csökkenést az ingatlan-beruházóknál (-3,6%) és a vállalatoknál (-3,8%) volt mérhető. Őket követik az Önkormányzatok, amelyek -0,3 százalékpontos csökkenő ingatlan-fejlesztést prognosztizálnak. A lakosság az év első negyedévében még negatív (-5,8%-os) ingatlan-fejlesztéssel számolt, az év második negyedévében már kissé optimistábban és ingatlan-fejlesztési indexük 0,3 százalékponttal növekedett. E kismértékű növekedés természetesen csak azt jelzi, hogy további jelentős visszaesést nem vár a lakosság, de még növekedést sem remél az év következő időszakában. Legoptimistábbak jelenleg az ingatlan-forgalmazók, amelyek 6,55 százalékpontos emelkedéssel 40 százalékos ingatlan-konjunktúra értéket értek el. Ennek oka, hogy az elmúlt fél évben igen alacsonyra estek az ingatlan-forgalmazók várakozásai az ingatlan piacon, most pedig azt a reményüket tükrözi e növekedés, hogy az év második felében az ingatlan-forgalmazás és ingatlan-bérbeadás terén némi pozitív változás következhet be.


Mi történik a beruházásokkal?

Az ingatlan-beruházók konjunktúra-indexe 2008 évben 7 százalékponttal esett, az előző évhez viszonyítva. 2009 márciusában az ingatlan-beruházó vállalkozások konjunktúra indexe 13, az év júniusában pedig további 3,6 százalékponttal csökkent. Az év első hat hónapjában összesen 16,6 százalékponttal esett az ingatlanberuházó vállalatok indexe, tovább erősödött a több éve tartó negatív tendencia, a mostani 17,2 százalékos beruházási konjunktúra index 200l-tól mért legalacsonyabb értéket mutatja. A beruházók mind a lakosságtól, mind a nem lakossági megrendelőktől továbbra is minden ingatlantípus esetén csökkenő számú lakóingatlan és csökkenő mértékű minden egyéb típusú ingatlan építést prognosztizálnak. Az elkövetkező hat hónapban romlik az irodák, a logisztikai építmények és a raktárak kihasználtsága, legyen az a fővárosban, vagy környékén, illetve vidéki városokban, községekben.

Az önkormányzatok ingatlan-fejlesztési indexe az év első negyedévében 6,9 (60,4%), a mostani második negyedévben 0,3 százalékpontot vesztett értékéből, az önkormányzatok ingatlan-fejlesztési indexe (53,2%). A felmérés eredménye a következő időszakra csökkenő mértékű felújítási és beruházási lehetőségeket mutat a közműépítés, az ingatlanok állagmegóvó beruházásai, valamint az új épületek építése terén. A cégek ingatlanfejlesztési indexei viszonylag alacsonyak, általában 28-40 százalék között változnak. 2009. első negyedévében 2,8, a második negyedévben további 3,8 százalékponttal maradt el az előző negyedévi értéktől, mely 28,9 százalék. Ez még természetesen nem azt jelenti, hogy alapvetően megváltozik a vállalatok ingatlan-fejlesztésének mértéke. Azt viszont mindenképpen jelzi, hogy a vállalkozások ingatlanfejlesztési szándékai továbbra is igen alacsonyak, érdemi változással középtávon sem számolhatunk, főleg nem a következő hat hónapban.


Mit lehet tudni az árakról és a jövőről?


A legjobb helyzetben még az ingatlan-forgalmazók vannak

2009 első negyedévben az ingatlan-forgalmazó vállalatok konjunktúra-indexe 11,45 százalékponttal maradt el az elmúlt negyedévben mért értékhez viszonyítva. Az év második negyedévében viszont a megkérdezett ingatlanpiaci szereplők közül a legoptimistábbak a forgalmazók: 6,55 százalékpontos növekedést mutatnak, így konjunktúra indexük 40 százalékra növekedett. Ez azt jelenti, hogy feltehetően már jelentkezik a pénzügyi válságot kísérő jelenség, azaz sokan próbálnak megszabadulni ingatlanjuktól, mely természetesen növeli az ingatlanok adás-vételét is, még akkor is, ha az előző fél évben jelentős forgalomcsökkenést jeleztek a vállalkozások. A keresleti oldalon kismértékben emelkedett az ingatlanok - főleg az 55 négyzetméternél kisebb lakások - iránti vételi és bérleti szándék is. A lakosság ingatlanforgalmi konjunktúra-indexe 2009 év első negyedévében 5,8 százalékpontot esett (34,8%), amely a legalacsonyabb érték volt az alatt a kilenc év alatt, mióta felmérést készít az Ecostat a lakosság ingatlanfejlesztéséről és vásárlásáról. Az év második negyedévében 0,3 százalékponttal emelkedett (35,1%), mely leginkább azt tükrözi, hogy további visszaesést nem vár a lakosság az ingatlanpiacon, legfőképpen a stagnálásban biztos. E változatlanságot magyarázta, hogy a lakosság nem a következő hat hónapban kíván növekvő számban lakást venni. A lakosság többségének csökken a fizetőképes kereslete, szigorúbbak a hitelfeltételek, a magasabb deviza és forintkamatok hatására a következő időszakban romlik a családok hitelfelvételi kedve és lehetősége.

A lakosság körében azok vásárolnak ingatlant az elkövetkező hat hónapban, akik azt már régebben eltervezték, van készpénzük, illetve mernek hitelt felvenni. Többen felismerték, hogy most olcsóbban juthatnak a kívánt lakáshoz, ingatlanhoz, mint amikor nagyobb az ingatlanforgalom és magasabbak az eladási árak. Az önkormányzatok a következő hat hónapban összességében valamivel kevesebb beruházást, és valamivel kevesebb felújítást és közműfejlesztést terveznek, mint az előző fél évben. A következő hat hónapban csökkenő mértékű oktatási és művelődési intézmény, igazgatási és irodaépület felújítását, építését végeztetik el, mint három hónappal ezelőtt. A vélemények már sejtetik, hogy 2009 év második fél évétől a polgármesteri hivatalok kevesebb központi költségvetési hozzájárulásra számítanak.


Merre mozdulnak az árak, és a bérleti díjak?

Az ingatlanpiac szereplői egyes területeken az 2009. évre az Ecostat által előre jelzett (4,9%) inflációnál esetenként magasabb árváltozást prognosztizáltak. Legmagasabb árnövekedést (5,6%) az építőanyag-áraknál várnak. Az építési-szerelési tevékenységek (1,9%), a munkaerő-költségek (1,4%) és a tervezési díjak (0,8%) alig nőnek, míg az építési telkek ára átlagosan 3,7 százalékkal csökkenhetnek. A kínálati ár növekedését várók 4,8-7,7 százalékos átlagos drágulást prognosztizálnak az egyes ingatlanfajták körében (az előző negyedévben 6-12%). Az árcsökkenést vélelmezők 10-16 százalékosra teszik az ingatlanok árának esését. Ha az árak növekedését és csökkenését átlagoljuk, akkor összességében minden területen árcsökkenést kapunk. Legkisebb áresést az új építésű ingatlanoknál várnak, az új kereskedelmi (-2,7%) és az új ipari építményeknél (-4,5%), valamint az új lakóépületeknél (-5,4%) várható. Legnagyobb árcsökkenés továbbra is a használt ipari építményeknél (-10,5%), a használt kereskedelmi építményeknél (-10,7%) és a "B" kategóriás irodáknál (-9,4%) prognosztizáltak a forgalmazó vállalatok.

A bérleti díjak jövőbeni változásának megítélésekor a vizsgált ingatlantípusok többségénél jellemzően stagnálást várnak a forgalmazók. Ha az átlagot számoljuk, akkor az új logisztikai és az új ipari épületek (-4,2-4,2%), az új kereskedelmi épületek (-3,9%), valamint az új lakóépületek (-3,8%) bérleti díjai csökkennek a legkevésbé. Legnagyobb mértékben esnek vissza a bérleti díjak a használt kereskedelmi építményeknél (-8,1%-kal), a használt logisztikai ingatlanoknál (-7,7%), valamint a "B" és az  "A" kategóriás irodáknál (-7,4-7,5%).


Mi várható a továbbiakban?

Jelentősen nő az eladásra szánt új lakások kínálata és hosszú az értékesítési idejük a jövőben, rossz hír lehet azonban, hogy csökken a kereslet az új és használt építésű lakások, házak iránt, így az új és a használt lakások eladási ára egyre inkább alku tárgya. A nehezen és lassan értékesíthető új lakások forgalmának gyorsítására jelentős kedvezményeket adnak, ugyanakkor még mindig van kereslet az egyedi, igényes lakóingatlanok iránt. A beruházók a nehézségek hatására lassítják az új építéseket. A használt lakások tekintetében a nagy, jó beosztású lakások kereslete is csökken a jövőben, mind a fővárosban, mind a vidéki nagyvárosokban, s árnövekedéssel csak néhány kiemelkedően jó fekvésű, igényes egyedi tervezésű és építésű ingatlannál lehet számolni. A magas közös költségű, kevésbé korszerű, hagyományos építésű és a lakótelepi lakások értékesítése nehézkesebb és egyre hosszabb ideig tart. De növekszik a használt kisméretű lakások értékesítési ideje is, s ugyanez a trend figyelhető meg az öt évnél korábban épült lakóingatlanok esetében is. 2009-ben várhatóan tovább nő a problémás lakáshitelek száma, s növekszik az árverésre kerülő lakások, lakóházak száma. Az árváltozásokat illetően 2009-ben még az újépítésű lakások esetében is alig haladja csak meg az infláció mértékét az áremelkedés, míg a kedvezőtlen helyen fekvő, illetve a lakótelepi használt lakások ára nem, vagy csak kismértékben emelkedik, a közepes és főként a közepesnél alacsonyabb minőségű ingatlanoknál árcsökkenésre kell számítani.

	Cikk ajánlás Cikk ajánlása sikeresen elküldve! Feladó: Feladó e-mail: Cimzett: Cimzett e-mail: Üzenet: