Ecostat: nem mozdul a mélypontról az ingatlanpiac

Nyilvánosságra hozta 2009 negyedik negyedévére vonatkozó felmérését az Ecostat. Bár az Ecostat IngatlanBarométer értéke 2009 második negyedéve óta mérsékelt növekedést mutat, a jelenlegi érték még mindig az elmúlt kilenc év egyik legalacsonyabb száma.

Történelmi mélypont 2009-ben

Az Ecostat IngatlanBarométer értéke 2009. évben 35,6 százalékon áll. Az éves index, amelyet az ingatlanpiacon résztvevő csoportok négy negyedévi véleménye alapján számítanak 9,3 százalékponttal alacsonyabb a 2008. évi (44,9%) és 17,9 százalékponttal a 2002-es eddig mért legmagasabb (53,5%) értéknél. A 35,6 százalékos összesített éves index részleteiben azt mutatja, hogy 2009 első két negyedévében tovább csökkent az Ecostat által mért ingatlanbarométer, az év második felétől kismértékű és lassú növekedés figyelhető meg. E növekedés ellenére egész évben 40 százalék alatt maradtak az indexek, s az év végi 3,1 százalékpontos emelkedés mellett is csak 38,5 százalékot ért el a 2009. negyedik negyedéves ingatlankonjunktúra értéke.

A gazdasági válság hatása a 2008. harmadik negyedévi felmérésük eredményében jelent meg először, a visszaesés egészen 2009. év közepéig tartott. Ezt követően kismértékű emelkedésnek indult az ingatlanbarométer értéke. Természetesen a két legutóbbi negyedéves növekedés nem feltétlenül az ingatlanpiac fellendülését és tartós növekedését jelenti, inkább azt mutatja, hogy további csökkenést már nem vár a piac, az ingatlanpiac résztvevői inkább a stagnálást valószínűsítik. A több mint egy évig tartó mélyrepülést vizsgálva az ingatlanpiac legnagyobb vesztesei az ingatlanberuházó vállalkozások és az önkormányzatok voltak, az előbbieknek 8,6, az utóbbiaknak 7,8 százalékkal esett a konjunktúra indexük. Kisebb piacvesztést szenvedtek el az ingatlan-forgalmazók (-2,4%) és a vállalatok (-1,1%). A lakosság a 2008. év utolsó negyedévében már jelentős mértékű keresletcsökkenést jelzett, s a jövőben sem várható ettől a csoporttól erősödő vásárlási kedv az ingatlanpiacon.

A 2009. negyedik negyedévi IngatlanBarométer értéke 38,5 százalék ez kilenc éve, amióta az Ecostat az ingatlankonjunktúrát méri a negyedik legalacsonyabb érték. A felmérésben résztvevők az előző negyedévi értékekhez viszonyítva növekedést prognosztizáltak, ami annak a következménye, hogy az előző negyedévekben a gazdasági válság miatt hozott megszorító intézkedések hatására pesszimistábbak voltak az ingatlanpiac szereplői. A legmagasabb növekedést legutóbb a vállalatoknál (+5,8%), az önkormányzatoknál (+2,9%) és az ingatlanforgalmazóknál (+2,5%) mértük. Az ingatlan-beruházó cégeknél és a lakosságnál az előző negyedévekben sem voltak túl magasak az ingatlan-fejlesztési indexeik. Az év végére is csak szerény mértékben emelkedtek a mutatók, mivel a lakosság után talán az ingatlan-beruházókat érintették a legjobban a kormányzat megszorító intézkedései. Az ingatlan-beruházó vállalkozások 1,3, a lakosság 0,5 százalékpontos szerény növekedést jelzett a legutolsó felmérés alkalmával.

Az ingatlanpiacon 2009-ben folytatódott az előző évben megkezdődött strukturális átrendeződés, vagyis a lakásépítés és forgalmazás dinamikája mérséklődött, az egyéb épületek építése és az infrastrukturális fejlesztések kisebb mértékben növekedtek. 2009. év elejére a globális pénzpiaci válság begyűrűzött a reálgazdaságba is. A magyar ingatlanpiac, akárcsak a legtöbb más ágazat az országban, hitel nélkül nem működik. Magyarországon is csökkentek és drágultak az ingatlanok  építéséhez és felújításához szükséges hitelek mind a lakossági, mind a nem lakossági szférában. Egyre kevesebb lakás épül, visszafogják az irodák és az egyéb épületek építését, így az építőipar teljesítménye tovább esik. A kormányzat központi beruházásokkal már nem képes növelni a beruházások volumenét, az építőipar továbbra is leginkább az EU pénzekből történő megrendelésekben bízhat. A kormány ebben az évben is folytatja a panelprogramot, erre 2011-ig 30 milliárd forintot szánnak. A panelpályázatok átlagos támogatási igénye az eddigi 200 ezer forintról 310 ezer forintra nőtt.

Stagnálás várható az első félévben

A következő fél évben stagnálásra számíthatunk az ingatlanpiacon. A külföldi- és belföldi befektetői csoportok keresletnövekedésében egyelőre nem reménykedhetünk, hisz az ingatlanpiacról és az ingatlanalapokból is kivonult mind a bel- mind a külföldi tőke. A költségvetési intézmények beruházási lehetőségeik kismértékű bővülésében bíznak, a vállalkozások termelő helyeiknek növekvő számú beruházását prognosztizálják. Az ingatlan-beruházások élénkülésére még várnunk kell, az ingatlan-forgalom 2010-ben kismértékben növekedhet.

A piaci szereplők tevékenységének aktivitását jelző mutatók 2005 végéig tág határok között változtak. Ez a megállapítás 2006-ban részben módosult, az ingatlanpiac szereplőinek részindexei egyre jobban közelítettek egymáshoz. Az ingatlanpiaci teljesítmények összességében romlottak 2009 második negyedévéig. Az év második felében a részindexek romlása megállt, illetve azok kismértékű növekedése következett be. Az előrejelzések is hasonló tendenciát mutatnak, a piaci kereslet, a gazdálkodási és a hitelezési feltételekben a piac résztvevői már nem romlással, hanem többségében stagnálással számolnak.

Az ingatlan-beruházók konjunktúra-indexe 2009. harmadik negyedévben 6,7, a negyedik negyedévben további 1,3 százalékponttal 25,2 százalékra emelkedett. A beruházói optimizmus még nem igazán a jelentős mértékű beruházásokról ad számot, mindössze arra utal, hogy a cégek már kevésbé pesszimisták mint voltak hat, illetve kilenc hónappal ezelőtt. Mind a lakosságtól, mind a nem lakossági megrendelőktől valamennyi ingatlantípus esetén továbbra is csökkenő, illetve stagnáló számú építést prognosztizálnak.

Az ingatlan-forgalmazó vállalatok konjunktúra-indexe 42,5 százalék. A mutató értéke 2009 első negyedévében jelentősen, 11,5 százalékponttal csökkent, az év második negyedévében 6,6 százalékponttal növekedett. A harmadik negyedévi érték megegyezik az előző negyedévben számítottal. Az év utolsó három hónapjában 2,5 százalékponttal emelkedett. Ez azt jelenti, hogy feltehetően sokkal többen már nem szándékoznak megszabadulni ingatlanjaiktól, mint ahányan venni akarnak. Vagyis jelenleg az ingatlanpiac stagnálása a jellemző. A keresleti oldalon kismértékben emelkedett az ingatlanok - főleg az 55 négyzetméternél kisebb lakások - iránti vételi és bérlési szándék.

2009. negyedik negyedévében a lakosság ingatlanforgalmi konjunktúra-indexe 41,9 százalék. Az év első negyedévében a mutató 5,8 százalékpontot esett, ami a legalacsonyabb érték volt a felmérés kilenc éve tartó történetében. A konjunktúra-mutató a második negyedévben 0,3, a harmadikban 6,4, a negyedik negyedévben további 0,5, összesen 7,1 százalékponttal növekedett. Megállapítható, hogy a lakosság további visszaesést már nem vár, legfőképpen az ingatlanpiac stagnálását, illetve kismértékű bővülését vélelmezi.

E változatlanság, illetve kismértékű ingatlanpiaci bővülés magyarázata, hogy a lakosság a következő hat hónapban nem kíván növekvő számban lakást venni. Többségüknek még nem nő jelentősen a fizetőképes kereslete, szigorodtak a hitelfeltételek, a magasabb deviza és forintkamatok hatására a következő időszakban sem javul a családok hitelfelvételi kedve és lehetősége.

Kik vesznek ma lakást?

A lakosságon belül leginkább azok vásárolnak ingatlant az elkövetkező hat hónapban, akik már régebben eltervezték, van készpénzük, illetve "mernek" hitelt felvenni. Többen felismerték azt a pozitív körülményt, hogy jelenleg olcsóbban juthatnak a kívánt lakáshoz, ingatlanhoz, mint amikor nagyobb a kereslet és magasabbak az eladási árak.

Az önkormányzatok a következő hat hónapban kevesebb beruházást, kevesebb felújítást és közműfejlesztést terveznek, mint az előző fél évben. A következő hat hónapban kevesebb oktatási és művelődési intézmény, igazgatási és irodaépület felújítását, építését végeztetik el, mint három-hat hónappal ezelőtt. 2010-ben a polgármesteri hivatalok nem számíthatnak növekvő központi költségvetési hozzájárulásra.

Az önkormányzatok ingatlan-fejlesztési indexe az év első negyedévében 6,9, a második negyedévben 0,3, a harmadik negyedévben 3,5 százalékponttal esett vissza az előző negyedévhez képest. Az év végén viszont 2,9 százalékpontot növekedett. Összesen 2009. évben az önkormányzatok ingatlan-fejlesztési indexe (52,6%) 7,8 százalékponttal csökkent. A felmérés eredménye a következő időszakra is csökkenő mértékű felújítási és beruházási lehetőségeket mutat a közműépítés, az ingatlanok állagmegóvó beruházásai, valamint az új épületek építése terén.

A vállalkozások ingatlanfejlesztési indexei viszonylag alacsonyak, általában 28-40 százalék között változik a mutatók értéke. 2009. első negyedévében 2,8, a másodikban további 3,8 a harmadikban 0,2 százalékponttal csökkent. Összesen az év első kilenc hónapjában 6,8 százalékponttal esett, az év végére viszont 5,8 százalékponttal nőtt, így 34,5 százalékos értéket ért el, ez éves szinten 1 százalékpontos visszaesést mutat. A vállalkozások ingatlanfejlesztési szándéka a következő hat hónapban kismértékben növekszik. Érdemi változással így is csak középtávon számolhatunk, főleg a termelő tevékenységek végzésére alkalmas ingatlanok területén várható jelentősebb beruházási kedv növekedés.

Az ingatlanpiac szereplői egyes területeken 2010. első negyedévére az Ecostat által előre jelzett (3,8%) inflációnál alacsonyabb árváltozást prognosztizálnak. A legmagasabb árnövekedést (4,5%) az építőanyag-áraknál várnak. Az építési-szerelési tevékenységek (2,5%), a munkaerő-költségek (2,2%) és a tervezési díjak (1,4%) alig nőnek, míg az építési telkek ára átlagosan 4,7 százalékkal csökkenhet.

A kínálati ár növekedését feltételezők 3,7-7,2 százalékos átlagos drágulást jeleznek az egyes ingatlanfajták körében (az előző negyedévben 4,0-8,4%) a következő fél évben. Az árcsökkenést vélelmezők 9,4-14,0 százalékosra teszik az ingatlanok árának esését. Ha az árak növekedését és csökkenését átlagoljuk, akkor összességében minden területen árcsökkenést kapunk. Legkisebb áresés a használt ipari ingatlanoknál (-0,5%), az új logisztikai (-1,3%) és az új kereskedelmi építményeknél (-3,5%), valamint az "A" kategóriás irodáknál (-5,1%) várható. Legnagyobb árcsökkenést a használt kereskedelmi építményeknél (-11,4%), a használt lakóépületeknél (-10,6%) és a használt logisztikai ingatlanoknál (-9,4%) prognosztizálnak az ingatlan-forgalmazó vállalatok.

A bérleti díjak jövőbeni változásának megítélésekor a vizsgált ingatlantípusok többségénél jellemzően csökkenést várnak a forgalmazók. Ha az átlagot számoljuk, akkor az új kereskedelmi építmények, az "A" kategóriás" irodák  és az új ipari épületek  (-2,5;-2,5 és -3,2%) bérleti díjai csökkennek a legkevésbé. Legnagyobb mértékben esnek vissza a bérleti díjak a használt ipari építményeknél (-10,6%-kal), a használt logisztikai és a használt kereskedelmi ingatlanoknál (-8,5; -8,5%), valamint a használt lakóépületeknél (-8,3%).

	Cikk ajánlás Cikk ajánlása sikeresen elküldve! Feladó: Feladó e-mail: Cimzett: Cimzett e-mail: Üzenet: