Felpofozták a luxuslakások piacát - Tessék alkudni!
2009. december 17. csütörtök
Szöveg mérete
Noha bizonyos elemzések szerint a válság a legolcsóbb, és a legdrágább lakások piacát érintette a legkevésbé, bőségesen lehet eladásra váró prémium ingatlanok közül válogatni a hazai ingatlanpiacon. Megnőtt az alku lehetősége is, ebben a kategóriában már a 20-25%-os árcsökkenés sem számít ritkaságnak, ha végre feltűnik egy vevő a színen.
A piaci tapasztalatok szerint a luxusingatlanok piaca egy szűk, jól körülhatárolható szegmens, ami sokkal kevésbé mozog dinamikusan, mint a tömegpiac, egy-egy sikeres eladásig akár több évnek is el kell telnie. Már a válság kirobbanása előtt is jócskán lehetett magukat több éve hasztalanul kellető méregdrága lakásokkal és villákkal találkozni a különféle hirdetési felületeken és ingatlanügynökségeknél, tavaly ősz óta pedig még inkább megritkultak a vásárlók, akik maradtak pedig sokkal jobban megfontolják a sok esetben több száz millió forintos tranzakciót.
Luxus, mint leértékelt fogalom
A különféle keresleti felmérések tanulsága szerint sokan vágynak luxuslakásra, azonban annál kevesebben engedhetik ezt meg maguknak - talán ennek is köszönhető, hogy az utóbbi években a luxusingatlan fogalma meglehetősen erodálódott. Mivel a luxus, vagy prémium jelző, mint marketingelem meglehetősen hatékonynak bizonyult a vevők érdeklődésének felkeltésekor, rövid idő alatt ellepték a piacot az úgynevezett "kvázi luxus" ingatlanok, melyek jellemzően csak kismértékben hasonlítottak egy valódi, prémium kategóriás ingatlanra.
Úgy tűnt azonban, hogy a magas minőség a viszonylag kedvezőnek tűnő árral együtt jó hívószó: egyre másra hirdettek maximum elhelyezkedésben prémium besorolású, egyébként a 70-es, 80-as években épült, jelentős felújításra szoruló ingatlanokat, vagy éppen a Rózsadombon található kockaházakat luxuslakásként - aminek eredményeképpen az igazi luxust keresők már akkor sokkal körültekintőbbé váltak. Nagyon alaposan feltérképezték a piacot a végső döntés előtt - különösen azután, amikor a szakma jó részének teljes elképedésére luxusnak minősített panellakások is megjelentek a hirdetési újságokban és portálokon.
Árak: a csillagos égből a realitásig
Az ilyen típusú (sokszor intézményi, vagy befektetői célú) vásárlók által gerjesztett keresletet a 2006-2007 környékén sokan megpróbálták kihasználni. Buda egyik elit negyedében milliós négyzetméterárakat felvonultató soklakásos társasházat húztak fel, illetve gomba módra szaporodtak - különösen a II. és a XII. kerületben, valamint a Balatonnál - a 6-800.000 forintos négyzetméteráron kínált, 4-6 lakásos, panorámás társasházak, melyekre még a válság kitörésekor is sorban álltak a vevők. Mindezek mellett a külföldi keresletre alapozva a talán valamivel kisebb presztízzsel rendelkező VI.-VII. kerületben is alaposan ki kellett nyitni a - főleg külföldi - vásárlóknak a pénztárcájukat, ha prémium szintű lakáshoz szerettek volna jutni - nem volt ritka itt sem a 8-assal, vagy éppen a 9-essel kezdődő, hatjegyű négyzetméterár.
A válság kitörésekor bekövetkezett piaci változások azonban jelentősen leszűkítették a luxust keresők létszámát, illetve a meglévő ingatlanállomány értékesítési lehetőségeit. Az említett budai társasházban még most, több évvel átadás után is vannak szabad lakások, és a Belváros környékén található projektekben is jelentősen csökkentek az árak - egy 125 négyzetméteres, panorámás lakásért a korábbi 700.000 forint helyett már csak 450.000 forintot kell leszurkolni négyzetméterenként.
Ki vásárolt akkor, ki vásárol most?
A valódi (100 milliótól kezdődő árú) prémium ingatlanok piaca jellemzően korábban is inkább a tőkeerős vásárlóknak volt érdekes, ezért a tömegpiacon bekövetkezett változások valóban kevésbé voltak hatással erre a szegmensre - ugyanakkor a finanszírozás nehezebbé válása, a hozammal, és a későbbi értékesítési lehetőségekkel kapcsolatos bizonytalanság rányomta a bélyegét a luxusszegmensre is. A tényleges vásárlási szándékkal rendelkezők itt is megfogyatkoztak - elég arra az ismert tényre gondolni, hogy a külföldi szereplők és befektetők tavaly ősz óta gyakorlatilag teljes mértékben eltűntek a magyar piacról, a hazai közönség egy része finanszírozást nem kapott, más része pedig az igen magas fenntartási költségek miatt aggódik, az intézményi és befektetői célú vásárlók is sokkal óvatosabbak a piaci hírek szerint.
Mindezek ellenére nem állt meg az élet a luxuslakások piacán, ám a tényleges értékesítésig akár 1-3 év is eltelhet, ennyit viszont nem minden tulajdonos tud kivárni - különösen azok nem, akik például örökség révén szerezték az ingatlant, azonban fenntartani már nem tudják. A portfolio.hu által megkérdezett értékbecslő cég szerint a 15%-os alku teljesen átlagosnak mondható a 100 millió forint feletti szegmensben, de ha sürgős az eladás, egyes tulajdonosok ennél tovább is mennek. A jellemző vevők most inkább hazai befektetők - az óvatosabbak viszont inkább csak a bérleti lehetőségek iránt érdeklődnek.
Körültekintés nélkül nagyot lehet bukni
Akár befektetési, akár valódi bentlakási szándékkal tervez valaki luxuslakást vásárolni, alaposan végig kell gondolni a döntést - nehogy a végén csak veszteséggel sikerüljön kiszállni az üzletből. Fontos a kiszemelt környéken található telekárak ismerete, ami önmagában is kilenc számjegyű tétel lehet - sokszor előálló szituáció ugyanis, hogy a kiszemelt ingatlan 3-400 millió forintos vételáránál alacsonyabb költséggel lehet teljesen saját igény szerinti épületet felhúzni. Ritka az olyan luxusingatlan, ami az egyre igényesebbé váló vevőknek minden szempontból megfelel, ezért számolni kell az átalakítás költségeivel is - sokszor egy korábbi divatirányzatból ott maradt görög oszlopsor, vagy éppen egy rossz tájolású, vagy nem megfelelő méretű úszómedence hiúsította meg az adásvételt, vagy jelentkezett később többletköltségként.
Sok leendő vevő pontosan azért marad távol a luxusingatlanok piacától, mert nincs meggyőződve arról, hogy szükség esetén záros határidőn belül el tudja adni azt. Míg a tömegpiaci lakások nagy részét - legrosszabb esetben néhány milliós árcsökkentés után - aránylag gyorsan el lehet adni, addig egy luxusvillától már nem olyan egyszerű gyorsan megszabadulni - még jelentősebb árcsökkenés esetén sem - jelzik piaci szakértők.
Hosszú távon a prémiumlakás a fentiek ellenére sem rossz befektetés - még akkor sem, ha mostanában a magyar piac nem éppen az ingatlanárak robbanásszerű növekedéséről híres. Egy ilyen típusú ingatlan esetén sokkal hosszabb befektetési terminusban érdemes gondolkodni, akár 10-15 évben is. Az árak jelenleg meglehetősen nyomottak, azok, akik szolid, hosszú távú és stabil befektetési formát keresnek, ingatlanpiaci vélemények szerint megtalálhatják számításukat.
Luxus, mint leértékelt fogalom
A különféle keresleti felmérések tanulsága szerint sokan vágynak luxuslakásra, azonban annál kevesebben engedhetik ezt meg maguknak - talán ennek is köszönhető, hogy az utóbbi években a luxusingatlan fogalma meglehetősen erodálódott. Mivel a luxus, vagy prémium jelző, mint marketingelem meglehetősen hatékonynak bizonyult a vevők érdeklődésének felkeltésekor, rövid idő alatt ellepték a piacot az úgynevezett "kvázi luxus" ingatlanok, melyek jellemzően csak kismértékben hasonlítottak egy valódi, prémium kategóriás ingatlanra.
Úgy tűnt azonban, hogy a magas minőség a viszonylag kedvezőnek tűnő árral együtt jó hívószó: egyre másra hirdettek maximum elhelyezkedésben prémium besorolású, egyébként a 70-es, 80-as években épült, jelentős felújításra szoruló ingatlanokat, vagy éppen a Rózsadombon található kockaházakat luxuslakásként - aminek eredményeképpen az igazi luxust keresők már akkor sokkal körültekintőbbé váltak. Nagyon alaposan feltérképezték a piacot a végső döntés előtt - különösen azután, amikor a szakma jó részének teljes elképedésére luxusnak minősített panellakások is megjelentek a hirdetési újságokban és portálokon.
Árak: a csillagos égből a realitásig
Az ilyen típusú (sokszor intézményi, vagy befektetői célú) vásárlók által gerjesztett keresletet a 2006-2007 környékén sokan megpróbálták kihasználni. Buda egyik elit negyedében milliós négyzetméterárakat felvonultató soklakásos társasházat húztak fel, illetve gomba módra szaporodtak - különösen a II. és a XII. kerületben, valamint a Balatonnál - a 6-800.000 forintos négyzetméteráron kínált, 4-6 lakásos, panorámás társasházak, melyekre még a válság kitörésekor is sorban álltak a vevők. Mindezek mellett a külföldi keresletre alapozva a talán valamivel kisebb presztízzsel rendelkező VI.-VII. kerületben is alaposan ki kellett nyitni a - főleg külföldi - vásárlóknak a pénztárcájukat, ha prémium szintű lakáshoz szerettek volna jutni - nem volt ritka itt sem a 8-assal, vagy éppen a 9-essel kezdődő, hatjegyű négyzetméterár.
A válság kitörésekor bekövetkezett piaci változások azonban jelentősen leszűkítették a luxust keresők létszámát, illetve a meglévő ingatlanállomány értékesítési lehetőségeit. Az említett budai társasházban még most, több évvel átadás után is vannak szabad lakások, és a Belváros környékén található projektekben is jelentősen csökkentek az árak - egy 125 négyzetméteres, panorámás lakásért a korábbi 700.000 forint helyett már csak 450.000 forintot kell leszurkolni négyzetméterenként.
Ki vásárolt akkor, ki vásárol most?
A valódi (100 milliótól kezdődő árú) prémium ingatlanok piaca jellemzően korábban is inkább a tőkeerős vásárlóknak volt érdekes, ezért a tömegpiacon bekövetkezett változások valóban kevésbé voltak hatással erre a szegmensre - ugyanakkor a finanszírozás nehezebbé válása, a hozammal, és a későbbi értékesítési lehetőségekkel kapcsolatos bizonytalanság rányomta a bélyegét a luxusszegmensre is. A tényleges vásárlási szándékkal rendelkezők itt is megfogyatkoztak - elég arra az ismert tényre gondolni, hogy a külföldi szereplők és befektetők tavaly ősz óta gyakorlatilag teljes mértékben eltűntek a magyar piacról, a hazai közönség egy része finanszírozást nem kapott, más része pedig az igen magas fenntartási költségek miatt aggódik, az intézményi és befektetői célú vásárlók is sokkal óvatosabbak a piaci hírek szerint.
Mindezek ellenére nem állt meg az élet a luxuslakások piacán, ám a tényleges értékesítésig akár 1-3 év is eltelhet, ennyit viszont nem minden tulajdonos tud kivárni - különösen azok nem, akik például örökség révén szerezték az ingatlant, azonban fenntartani már nem tudják. A portfolio.hu által megkérdezett értékbecslő cég szerint a 15%-os alku teljesen átlagosnak mondható a 100 millió forint feletti szegmensben, de ha sürgős az eladás, egyes tulajdonosok ennél tovább is mennek. A jellemző vevők most inkább hazai befektetők - az óvatosabbak viszont inkább csak a bérleti lehetőségek iránt érdeklődnek.
Körültekintés nélkül nagyot lehet bukni
Akár befektetési, akár valódi bentlakási szándékkal tervez valaki luxuslakást vásárolni, alaposan végig kell gondolni a döntést - nehogy a végén csak veszteséggel sikerüljön kiszállni az üzletből. Fontos a kiszemelt környéken található telekárak ismerete, ami önmagában is kilenc számjegyű tétel lehet - sokszor előálló szituáció ugyanis, hogy a kiszemelt ingatlan 3-400 millió forintos vételáránál alacsonyabb költséggel lehet teljesen saját igény szerinti épületet felhúzni. Ritka az olyan luxusingatlan, ami az egyre igényesebbé váló vevőknek minden szempontból megfelel, ezért számolni kell az átalakítás költségeivel is - sokszor egy korábbi divatirányzatból ott maradt görög oszlopsor, vagy éppen egy rossz tájolású, vagy nem megfelelő méretű úszómedence hiúsította meg az adásvételt, vagy jelentkezett később többletköltségként.
Sok leendő vevő pontosan azért marad távol a luxusingatlanok piacától, mert nincs meggyőződve arról, hogy szükség esetén záros határidőn belül el tudja adni azt. Míg a tömegpiaci lakások nagy részét - legrosszabb esetben néhány milliós árcsökkentés után - aránylag gyorsan el lehet adni, addig egy luxusvillától már nem olyan egyszerű gyorsan megszabadulni - még jelentősebb árcsökkenés esetén sem - jelzik piaci szakértők.
Hosszú távon a prémiumlakás a fentiek ellenére sem rossz befektetés - még akkor sem, ha mostanában a magyar piac nem éppen az ingatlanárak robbanásszerű növekedéséről híres. Egy ilyen típusú ingatlan esetén sokkal hosszabb befektetési terminusban érdemes gondolkodni, akár 10-15 évben is. Az árak jelenleg meglehetősen nyomottak, azok, akik szolid, hosszú távú és stabil befektetési formát keresnek, ingatlanpiaci vélemények szerint megtalálhatják számításukat.
Forrás: Portfolio.hu
További hírek:
Kapcsolódó hírek:
|
Cikk ajánlás
 
Cikk ajánlása sikeresen elküldve!
|
||||||||||||||
 |
