A 2009-ben tapasztalt gyenge befektetési teljesítményhez (melyre csak 2004-et megelőzően volt példa) hozzájárult az, hogy Magyarország gyenge gazdasági helyzete gyakran szerepelt a nemzetközi sajtóban, aminek következtében az intézményi befektetők egy időre levették Magyarországot a befektetési térképről. Ennek a folyamatnak mindenképpen elértünk a végére, és remélhetőleg nem várható további romlás. A kérdés csak az, hogy stagnálás vagy javulás lesz-e, illetve ez utóbbi mikor következik be. Ez sokban függ az új kormány meghirdetendő gazdaságpolitikájától, ugyanakkor várakozásaink szerint összességében a 2010-es év hasonlóan nehéz lesz kereskedelmiingatlan-befektetési szempontból, mint a 2009-es volt.

Az irodafejlesztési telekkereslet várhatóan növekszik 2010 folyamán. Az elsődleges szempont továbbra is a lokáció marad. Az érdeklődők a kiváló tömegközlekedéssel rendelkező, 20-30 ezer négyzetméteres irodaház építéséhez megfelelő méretű telkeket keresik, de a telekár nem haladhatja meg a 150 eurót épített négyzetméterenként. Egyelőre még nem tapasztalható a szigorú finanszírozási környezet enyhülése, a bankok kizárólag a kiemelkedő paraméterekkel rendelkező, lehetőleg minél magasabb szintű előre kalkulálható cash-flow-val rendelkező ingatlanprojekteket hajlandóak csak finanszírozni. A saját erő mértéke a két évvel ezelőtti szintek 2-3-szorosára emelkedett, és gyakran a teljes projektérték 50%-át is elérheti.

A finanszírozás a bérbeadási piac kiegyenlítődése révén válhat kockázattűrőbbé, de a 2006-2007-es szinteket a közeljövőben nem fogja megközelíteni. Az iroda-bérbeadási piacon tapasztalható túlkínálat legkorábban 2011 közepére szívódik fel.

Jelenleg a bérbeadási piac mutatói, azaz a kihasználatlanság, a bérleti díjak és a nettó kereslet nem jósol gyors fellendülést, és még 2010-ben is jelentős új kínálat piacra kerülése várható (170 000 nm a már meglévő 2,9 millió nm-hez). Amíg a jelenleg 18,2%-os kihasználatlansági ráta (ami az év folyamán akár a 20%-ot is elérheti) nem csökken 10% alá, addig a bérleti díj emelkedéséről nem beszélhetünk. Általánosságban más régiós országok irodapiacával összehasonlítva Budapesten ugyanúgy vannak problémák, mint Varsóban és Prágában, de a túlkínálat nyomása sokkal kisebb.

Jó hír, hogy a közelgő ingatlanpiaci szakvásár, a MIPIM kapcsán már jelentkeztek cégünknél a hagyományosan kiemelten konzervatív befektetési politikát követő nyílt végű német ingatlanalapok. Ezek nemcsak azt jelezték, hogy Magyarországon újból be kívánnak fektetni, hanem aktívan keresnek 25-75 millió euró közti méretű, iroda és retail kombinációjú befektetési lehetőségeket. Ugyanakkor nyilvánvaló, hogy a befektetési lehetőségeket nemcsak regionális, hanem kontinentális szinten is összehasonlítják a befektetők. Kizárólag a piaci árazású és legjobb paraméterekkel rendelkező projekteknek van esélyük az értékesítésre. Azt tisztán kell látni, hogy továbbra is a vevők diktálnak a piacon.