Nem mindegy azonban, hogy egy jól működÅ‘ vállalat próbálja kihasználni az alacsonyabb árakat, vagy egy életben maradásért küszködÅ‘ cég próbál olcsóbb bérleti díjat kiharcolni - olvasható az Eston Internetional tanácsadócég Property Watch című elemzésében.
Piaci helyzet
Másfél év telt el azóta, hogy a globális pénzügyi-gazdasági válság elérte Magyarországot - kis fáziskéséssel ugyan, ám hatásai az ingatlanszektort is mélyen érintették a hatásai, az új fejlesztések leállítása mellett mind a magán-, mind a közszféra visszafogta költözési hajlandóságát. Az idei év elsÅ‘ félévében már megmutatkoztak a fellendülés elsÅ‘ jelei, azonban a válság pénzügyi piacokra és közvetlenül a vállalatok pénzügyi helyzetére gyakorolt hatása még nem múlt el.
Az irodapiaci üresedés rég nem látott magasságokba szökött, a jelenleg erÅ‘sen túlkínálatos piac pedig a bérleti díjak 10-30%-os csökkenését eredményezte. A bérlÅ‘i aktivitás minden szektorban jelentÅ‘sen visszaesett, az új területekre kötött szerzÅ‘dések száma és volumene jelentÅ‘sen lecsökkent. 2010 elsÅ‘ negyedévében az irodapiaci bérleti szerzÅ‘dések összvolumenének mintegy felét a bérleti szerzÅ‘dés újratárgyalások tették ki - olvasható az Eston közleményében,
BérlÅ‘k
Azoknak a jól prosperáló vállalatoknak, amelyeknek nem okoz alapvetÅ‘en anyagi nehézséget a jelenlegi bérleti díjuk megfizetése, a piacon elérhetÅ‘ alacsony bérleti díjak jó apropót kínálnak arra, hogy szerzÅ‘désük újratárgyalásával kedvezÅ‘bb feltételeket alkudjanak ki bérbeadójuknál. Az Eston tavalyi bérlÅ‘képviseleti megbízásai között szerepelt olyan ügyfél is, aki 2012-ben kíván csak költözni, azonban jól felismerve a piacon rejlÅ‘ lehetÅ‘ségeket, szerette volna a jelenlegi alacsony árakat fixálni a bérleti szerzÅ‘désében. Ezek a vállalatok jellemzÅ‘en közép- és hosszú távú jövÅ‘képpel és biztos háttérrel rendelkeznek, illetve elkötelezettek a bérbeadóval való együttműködés mellett.
A kis- és középvállalatok egy részének azonban annyira ellehetetlenedett a pénzügyi helyzete, hogy a bevételeikhez viszonyított, 30-40%-os szintre szökött bérleti díjtömeg számukra már szinte megfizethetetlen. Az aránytalanul magasra növekedett költségeik mellett a cég jövÅ‘je sokszor olyan bizonytalan, hogy még a kedvezÅ‘bb bérleti díjért cserébe sem célravezetÅ‘ számukra hosszabb bérleti idÅ‘szakra szerzÅ‘dni. Továbbá azok a bérlÅ‘k is a szerzÅ‘déses kondíciók újragondolására kényszerülhetnek, akiknél a munkaerÅ‘ leépítések következményeként a korábban bérelt területük akár 20-50%-a is feleslegessé vált. Számukra az egyik jártható út a sub-lease lehet, a szükségtelenné vált területeik albérletbe adása - írja az Eston.
Bérbeadói reakciók
A bérbeadói oldalnak sem könnyű a helyzete, hiszen olyan éles verseny folyik a bérlÅ‘kért, hogy manapság már megtartani is kihívás Å‘ket, nem hogy újakat szerezni. A logika azt diktálná tehát, hogy a bérbeadók pozitívan reagáljanak minden olyan esetben, amikor egy megbízható, régi bérlÅ‘ fordul hozzájuk a bérleti díj csökkentési kérelmével, hiszen a hosszú távú bérleti szerzÅ‘dések értéket és fontos szerepet képviselnek egy irodaház életében.
A csÅ‘dhelyzetben lévÅ‘ bérlÅ‘k szituációja már jóval bonyolultabb, hiszen akár a bérbeadó rugalmasságán és megértésén is múlhat, hogy egy adott cég folytathatja-e a működését, vagy lehúzhatja a rolót.
Az Eston tanácsadói a gyakorlatban azt tapasztalták, hogy a bérbeadók idÅ‘nként az utolsó utáni pillanatban kapnak észbe, miután a bérlÅ‘ már új házba szerzÅ‘dött, és pánikszerűen ígérnek alá az új ház bérleti ajánlatának, amely kis körültekintéssel, néhány eurós engedménnyel még az elején elkerülhetÅ‘ lett volna.
Amennyiben mégis költözésre kerülne sor, az a bérbeadó számára számos költséggel és elÅ‘re nem látható kockázattal jár. EbbÅ‘l a legjelentÅ‘sebb tényezÅ‘ az addig folyamatos bevételi pénzáramok elmaradása, és ennek járulékos következményei, feltételezve, hogy a terület üresen áll majd néhány hónapig, illetve kisebb részben a bérbeadót terhelÅ‘ ügynöki jutalék.
Tanácsadók szerepe
A megbízható, hosszabb távra (3-5 éves periódusra) elÅ‘re tervezni tudó bérlÅ‘ számára a tanácsadók olyan piaci alapú konstrukciókat is ki tudnak dolgozni, amelyek nem csak az esetleges szerzÅ‘déshosszabbítás, hanem már a meglévÅ‘ szerzÅ‘dés hátralevÅ‘ idÅ‘szakára is megtakarítást érhetnek el a bérlÅ‘ számára azáltal, hogy a kedvezményeket a teljes szerzÅ‘dési periódusra osztják el.
A kétségbeesett bérlÅ‘ szituációjában a tanácsadó legfontosabb feladata, hogy kiszűrje és elhárítsa az irreális ajánlattételeket mindkét fél részérÅ‘l, illetve hogy konstruktív javaslatokat tegyen a „win-win szituáció” elérése érdekében. A potenciális szerzÅ‘désbontást követÅ‘, mindkét oldalt érintÅ‘ veszteségek bemutatásával a tanácsadó elérheti, hogy a felek végsÅ‘ soron megegyezzenek - olvasható az Eston elemzésében.
|
Cikk ajánlás
Cikk ajánlása sikeresen elküldve!
|
||||||||||||||
 |