Az Egyesült Királyságban a 2004 és 2007 közötti idÅ‘szakban az egészséges, stabil gazdaság, az alacsony kamatlábak és a rendelkezésre álló hitelmennyiség lehetÅ‘vé tette az ingatlan- és fejlesztÅ‘i piac fellendülését. Mint a legtöbb erÅ‘s fellendülés esetében a befektetÅ‘i és a fejlesztÅ‘i aktivitás túl intenzívvé vált, szinte bármilyen ingatlan gazdára talált a 2005 második negyedéve és 2007 eleje közötti idÅ‘szakban.
A 2007-ben kezdÅ‘dÅ‘ gazdasági válságot hosszú és komoly recesszió követte 2008-ban és 2009-ben, mely szigorú pénzügyi és költségvetési intézkedéseket tett szükségessé. A túl intenzív ingatlanpiaci fellendülés megfordult, az ingatlanok értékei általában 45 %-kal estek, a csúcspontról mélypontra, a befektetési és fejlesztÅ‘i aktivitás összeomlott és a bankokhoz nagy mennyiségű olyan ingatlan került, ahol a hitelezÅ‘k a hitelfeltételeket megszegték. Néhány befektetÅ‘ úgy gondolta, hogy a piac túlkorrigálta a helyzetet és, hogy remek lehetÅ‘ség van jó minÅ‘ségű ingatlanok vásárlására, bár a bérlÅ‘i kereslet gyenge és a bérleti díjak csökkentek.
A GVA Grimley elemzése szerint a probléma, amivel a befektetÅ‘knek ma szembesülniük kell az az, hogy senki sem akar alacsony áron eladni - hacsak nem szükséges - , az intézményi és magánbefektetÅ‘k pedig a kedvezÅ‘ árak miatt vásárolnának. A befektetÅ‘k az alacsony kockázatú, „prime” lokációjú, hosszú távú bérleti szerzÅ‘désekkel, jó bérlÅ‘i réteggel rendelkezÅ‘ prémium ingatlanokat keresik.
Magyarországon is az elmúlt években hasonlóan változott az ingatlanpiac. 2009 második negyedévében már érezhetÅ‘ volt a befektetÅ‘i érdeklÅ‘dés - országunk lekerült a feketelistáról -, és ezen érdeklÅ‘dés 2010 elsÅ‘ félévében már konkrét tranzakciók lezárását eredményezte. Az Allee 50 %-os részesedése (2010. január) és a K3 irodaház (2010 február) eladása után lezárult a harmadik jelentÅ‘sebb befektetési tranzakció a piacon: az Évgyűrűk Ingatlan Befektetési Alap, az Évgyűrűk Magánnyugdíjpénztár alapkezelÅ‘ társasága áprilisban 3,8 milliárd forintért megvásárolta a BIF -tÅ‘l (Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt.) az ÜllÅ‘i út 48. szám alatti irodaházat.
Varga János, az Évgyűrűk AlapkezelÅ‘ Zrt. vezérigazgatója elmondta: "A nemzetközi gyakorlathoz hasonlóan Magánnyugdíjpénztárunk hosszú távon jó megtérüléssel rendelkezÅ‘ ingatlanokkal kívánja bÅ‘víteni a portfólióját, ahol a betétesek pénze megfelelÅ‘ biztonsággal gyarapítható . A mostani tranzakció ennek a stratégiának az elsÅ‘ jelentÅ‘sebb lépése, melynek megvalósításához a szakértÅ‘i tanácsadást a GVA Robertson nyújtja, akikkel hosszú távú együttműködési szerzÅ‘dést írtunk alá.”
"Örülünk, hogy részt vehetünk az Évgyűrűk Magánnyugdíjpénztár ingatlanpiaci portfóliójának további fejlesztésében. A létrejött tranzakción kívül más ingatlanbefektetési lehetÅ‘ségek is látóterünkbe kerültek, ezeknek elemzése még folyamatban van. Az Ü48 új építésű irodaház, hosszú távú bérleti szerzÅ‘déssel, 100 %-os bérbeadottsággal: az Évgyűrűk egy alacsony kockázatú ingatlannal alapozta meg piaci jelenlétét ezen a területen. " tette hozzá Tilki Róbert , a GVA Robertson ügyvezetÅ‘ igazgatója.
Magyarországon is hasonló a helyzet , mint az Egyesült Királyságban: mivel az új fejlesztések a válság hatására leálltak, így a következÅ‘ években nagyon kevés új építésű ingatlan kerül piacra, ezért a befektetÅ‘k számára a lehetséges kínálati források jelen pillanatban a bankok tulajdonába került, az állami szektor vagy a magánszektor által tulajdonolt ingatlanok lehetnek.
A legtöbb bank kész stratégiával rendelkezik problémás ingatlanjaik kezelésére. Természetesen fontos a típus, az elhelyezkedés és az ingatlan minÅ‘sége annak eldöntéséhez, hogy mit és mikor adjanak el, ugyanakkor az adós minÅ‘sítése és a bankkal való kapcsolata is nagy szerepet játszik. ElÅ‘fordulhat, hogy a bank kényszereladóvá válik , de ez még sem hazánkban sem az Egyesült Királyságban nem gyakori. A legtöbb esetben a bankoknak képeseknek kell lenniük arra, hogy az általuk piacra kerülÅ‘ ingatlanok mennyiségét kontrollálják. Mindezek fényében lehetséges a bankoktól érkezÅ‘ kínálati bÅ‘vülés 2010-ben, de ez különbözÅ‘ minÅ‘ségű ingatlanok széles spektrumát jelenti.
„Az ingatlanok szabályozott módon kerülnek majd ki a piacra figyelembe véve az adott ingatlant, portfóliót és piaci tényezÅ‘ket. Az elkövetkezÅ‘ években ez egy folyamatos jelenség lesz, az azonban, hogy ezen a csatornán keresztül nagy számú ingatlan érkezne így a piacra nem valószínű.” mondta el Rob Bould , a GVA Grimley fÅ‘igazgatója.
Mindkét országban 2010 elsÅ‘ felében hasonló változások voltak a politikai életben: megtörténtek a választások és új kormány került hatalomra. Mindkét kormány célkitűzése az állami szektor költségcsökkentése és hatékony működtetése. Ezen intézkedések középtávon szintén eredményezhetik a kínálat növekedését, de az ingatlanok minÅ‘sége és elhelyezkedése miatt ez csak korlátozott hatással lesz a kereskedelmi befektetési piacra. Mindkét lehetÅ‘ség ugyanazokat a problémákat hordozza magában: csak a bérlÅ‘i piac pozitív változása esetén lesz működÅ‘képes.
A kínálat bÅ‘vülése várható még a magánszektor sale and leaseback (eladás- visszabérlés) konstrukciójából , amely számíthat a befektetÅ‘k érdeklÅ‘désére. Itt is fontos azonban az ingatlan megfelelÅ‘ minÅ‘sége mellett a jó bonitású bérlÅ‘i összetétel és hosszú távú bérleti szerzÅ‘dés. Ilyen ügyletet valósított meg a Tesco a tavalyi évben, mikor a Tesco áruházlánc 63 millió euróért eladta hazai ingatlanát a W.P. Carey & Co. LLC-nek
" Az eddigi eredmények alapján úgy gondolom, hogy folytatódnia kell a befektetÅ‘i érdeklÅ‘désnek és a 2010-es évben további befektetési tranzakciók zárulnak majd le. A hozamok stabilizálódása után a növekvÅ‘ befektetÅ‘i érdeklÅ‘dés 2010 végétÅ‘l hozamcsökkenést indíthat el." - tette hozzá Tilki Róbert.
|
Cikk ajánlás
Cikk ajánlása sikeresen elküldve!
|
||||||||||||||
 |