A 2009-ben tapasztalt gyenge befektetési teljesítményhez (melyre csak 2004-et megelÅ‘zÅ‘en volt példa) hozzájárult az, hogy Magyarország gyenge gazdasági helyzete gyakran szerepelt a nemzetközi sajtóban, aminek következtében az intézményi befektetÅ‘k egy idÅ‘re levették Magyarországot a befektetési térképrÅ‘l. Ennek a folyamatnak mindenképpen elértünk a végére, és remélhetÅ‘leg nem várható további romlás. A kérdés csak az, hogy stagnálás vagy javulás lesz-e, illetve ez utóbbi mikor következik be. Ez sokban függ az új kormány meghirdetendÅ‘ gazdaságpolitikájától, ugyanakkor várakozásaink szerint összességében a 2010-es év hasonlóan nehéz lesz kereskedelmiingatlan-befektetési szempontból, mint a 2009-es volt.

Az irodafejlesztési telekkereslet várhatóan növekszik 2010 folyamán. Az elsÅ‘dleges szempont továbbra is a lokáció marad. Az érdeklÅ‘dÅ‘k a kiváló tömegközlekedéssel rendelkezÅ‘, 20-30 ezer négyzetméteres irodaház építéséhez megfelelÅ‘ méretű telkeket keresik, de a telekár nem haladhatja meg a 150 eurót épített négyzetméterenként. EgyelÅ‘re még nem tapasztalható a szigorú finanszírozási környezet enyhülése, a bankok kizárólag a kiemelkedÅ‘ paraméterekkel rendelkezÅ‘, lehetÅ‘leg minél magasabb szintű elÅ‘re kalkulálható cash-flow-val rendelkezÅ‘ ingatlanprojekteket hajlandóak csak finanszírozni. A saját erÅ‘ mértéke a két évvel ezelÅ‘tti szintek 2-3-szorosára emelkedett, és gyakran a teljes projektérték 50%-át is elérheti.

A finanszírozás a bérbeadási piac kiegyenlítÅ‘dése révén válhat kockázattűrÅ‘bbé, de a 2006-2007-es szinteket a közeljövÅ‘ben nem fogja megközelíteni. Az iroda-bérbeadási piacon tapasztalható túlkínálat legkorábban 2011 közepére szívódik fel.

Jelenleg a bérbeadási piac mutatói, azaz a kihasználatlanság, a bérleti díjak és a nettó kereslet nem jósol gyors fellendülést, és még 2010-ben is jelentÅ‘s új kínálat piacra kerülése várható (170 000 nm a már meglévÅ‘ 2,9 millió nm-hez). Amíg a jelenleg 18,2%-os kihasználatlansági ráta (ami az év folyamán akár a 20%-ot is elérheti) nem csökken 10% alá, addig a bérleti díj emelkedésérÅ‘l nem beszélhetünk. Általánosságban más régiós országok irodapiacával összehasonlítva Budapesten ugyanúgy vannak problémák, mint Varsóban és Prágában, de a túlkínálat nyomása sokkal kisebb.

Jó hír, hogy a közelgÅ‘ ingatlanpiaci szakvásár, a MIPIM kapcsán már jelentkeztek cégünknél a hagyományosan kiemelten konzervatív befektetési politikát követÅ‘ nyílt végű német ingatlanalapok. Ezek nemcsak azt jelezték, hogy Magyarországon újból be kívánnak fektetni, hanem aktívan keresnek 25-75 millió euró közti méretű, iroda és retail kombinációjú befektetési lehetÅ‘ségeket. Ugyanakkor nyilvánvaló, hogy a befektetési lehetÅ‘ségeket nemcsak regionális, hanem kontinentális szinten is összehasonlítják a befektetÅ‘k. Kizárólag a piaci árazású és legjobb paraméterekkel rendelkezÅ‘ projekteknek van esélyük az értékesítésre. Azt tisztán kell látni, hogy továbbra is a vevÅ‘k diktálnak a piacon.